Casi el 60% de las viviendas se compran al contado. El aumento de las tasas de interés impulsa las compras de viviendas al contado en España.
Según los notarios, en febrero, solo el 42.5% de las transacciones firmadas en el país se pagaron con una hipoteca, la cifra más baja en más de cinco años. Específicamente, estas cifras no se han visto desde finales de 2017. Además, está cinco puntos porcentuales por debajo del promedio histórico que comenzó en 2007 (47.6%).
Sin embargo, hay diferencias significativas entre las comunidades autónomas. En Cataluña, por ejemplo, la compra de viviendas con recursos propios e hipotecas estuvo prácticamente empatada en febrero, mientras que en Madrid y el País Vasco, las operaciones financiadas con hipotecas aún destacan, con más del 60% en ambos casos. En La Rioja y Navarra, el peso de las transacciones realizadas con hipotecas también supera el promedio nacional. Al otro lado de la tabla se encuentran la Comunidad Valenciana, Murcia y Castilla-La Mancha, tres regiones donde menos de un tercio de las compras de viviendas se financian con una hipoteca.
Los factores que explican este escenario detrás de estas cifras son varios, aunque el más notable es el impacto que las tasas de interés están teniendo en la demanda de viviendas.
La razón es que el aumento de las tasas de interés ha expulsado a una parte de la demanda de viviendas que ya no cumple con los criterios de riesgo de los bancos. Esto es perfectamente visible porque la caída en las transacciones de ventas es mucho menor que la de las hipotecas. En otras palabras, en términos absolutos, casi el 100% de la caída en las ventas se debe a un menor número de hipotecas.
Las cifras oficiales apuntan en esa dirección. Según los notarios, la firma de nuevas hipotecas ha acumulado seis meses consecutivos de descensos interanuales en el país en su conjunto, y en los últimos tres, la disminución ha sido en dos dígitos (en diciembre, la constitución de préstamos para la compra de viviendas cayó un 18.9%; en enero, un 14.8% y en febrero, un 23.5%). En contraste, las ventas han acumulado cinco meses en territorio negativo, solo dos de los últimos tres meses han registrado una disminución de más del 10% y en febrero, la disminución fue 10 puntos menor que la registrada por las hipotecas (-13.1%). Así, en el segundo mes del año, se formalizaron 7,333 ventas menos que en febrero de 2022 y 6,657 hipotecas menos.
Iñaki Unsain, experto en bienes raíces y ex presidente de la Asociación Española de Personal Shoppers Inmobiliarios (AEPSI), también atribuye las alzas en las tasas de interés, que han pasado del 0% a cerca del 4% en menos de un año, al hecho de que «muchas personas ahora no tienen suficiente solvencia para comprar y pagar las cuotas hipotecarias. Es por eso que el número de transacciones con préstamos hipotecarios ha disminuido drásticamente». Añade que «también influye que durante el año pasado, se acumularon muchas compras apresuradas para aprovechar las bajas tasas de interés».
Actualmente, el Euribor está cerca del 3.7% en la tasa mensual, el más alto desde finales de 2008, lo que está provocando un aumento significativo en el costo de las cuotas de las hipotecas a tasa variable. Mientras tanto, la mayoría de las hipotecas a tasa fija que ahora comercializan los bancos tienen una tasa de interés superior al 3%, según la comparación de idealista/hipotecas, lo que ha reducido parte de su atractivo para los consumidores. En el caso de las hipotecas mixtas (que incluyen un período inicial a tasa fija que luego se convierte en tasa variable y se ha convertido en una alternativa popular para muchas familias), la mayoría de las ofertas están por encima del 2% en el período de tasa fija.
En cuanto a los compradores extranjeros, cabe destacar que el volumen de compras de viviendas en España se encuentra en su punto más alto. Según los Registradores de la Propiedad, en 2022, el 13.75% de todas las transacciones fueron lideradas por un comprador extranjero, la cifra más alta en la serie histórica. También fue un año récord en términos absolutos, con 88,858 transacciones.
Los extranjeros son uno de los perfiles donde esta tendencia es más evidente, especialmente para aquellos que se trasladan a nuestro país, específicamente los que provienen de América del Sur o China, que traen su dinero y compran fácilmente al contado. También es importante destacar el caso de los compradores de segundas residencias, generalmente en la costa o en las montañas, que tienen suficientes ahorros para comprar sin necesidad de endeudarse con estas altas tasas de interés que estamos viendo. Otro perfil destacado por la red de agencias inmobiliarias son los compradores que complementan el financiamiento requerido con préstamos de familiares cercanos, como abuelos, hermanos o tíos, así como mediante donaciones vitalicias de sus padres, y por lo tanto no necesitan un préstamo hipotecario.
Fuente: Idealista
Artículo de Dust & Sand Luxury Homes
